Zakon o legalizaciji preusmjerio potražnju ka “čistim” nekretninama – dokumentacija važnija od lokacije

Novi Zakon o legalizaciji već je preoblikovao tržište nekretnina u Crnoj Gori. Ponuda pada, potražnja se usmjerava isključivo na legalne objekte, a promet bespravnih nekretnina gotovo je zaustavljen.

Kako je za portal Bankar kazao Stefan Mišković, predsjednik Udruženja agencija za nekretnine i vlasnika agencije Multitask nekretnine, tržište se ubrzano dijeli na dva segmenta – legalni koji ostaje aktivan i čak jača, i nelegalni koji je praktično zamrznut. Time je dokumentacija, kako ističe, postala jednako važna kao i lokacija, što predstavlja jednu od najvećih promjena u domaćem prometu nekretnina u posljednjoj deceniji.

Novi Zakon o legalizaciji koji je na snazi od 14. avgusta 2025. već je vidljivo uticao na tržište nekretnina, kaže predsjednik Upravnog odbora Udruženja agencija za nekretnine Crne Gore i vlasnik agencije Multitask nekretnine Stefan Mišković. Ističe i da je zakon, kako kaže, jasno razdvojio legalne od bespravnih objekata i faktički zaustavio promet velikog broja nekretnina koje imaju bilo kakvo odstupanje od dozvole.

“To je smanjilo ponudu, a istovremeno preusmjerilo potražnju ka onim objektima koji imaju potpuno čistu dokumentaciju. Primjetan je pad interesovanja za stanove u zgradama sa prekoračenjem dozvole, stanove u izgradnji gdje investitori često izlaze iz okvira odobrenih uslova, kao i za kuće, vikendice i turističke apartmane koji nijesu upisani ili nemaju upotrebnu dozvolu jer je iste trenutno i nemoguće kupiti”, ističe Mišković.

U narednim mjesecima, kako kaže, realno je očekivati pad ukupnog broja kupoprodajnih ugovora, prije svega zato što je promet nelegalnih objekata zakonom potpuno zabranjen.

“Notari takve ugovore ne smiju sastavljati niti ovjeravati, a s obzirom na to da u Crnoj Gori postoji veoma veliki broj bespravno izgrađenih objekata (procjene su oko 120.000), značajan dio tržišta ostaje privremeno isključen. Segment legalnih nekretnina, međutim, ostaje aktivan i u pojedinim slučajevima bilježi porast interesovanja, pa se ne radi o kolapsu tržišta već o njegovom restrukturiranju”, poručuje Mišković  i dodaje da su reakcije učesnika na tržištu su mješovite.

“Kupci su postali znatno oprezniji, traže detaljnije provjere dokumentacije i najčešće izbjegavaju zgrade i projekte gdje postoji i najmanji rizik da promet kasnije bude blokiran. Prodavci legalnih nekretnina osjećaju veću sigurnost, dok su vlasnici nelegalnih objekata praktično “zarobljeni”, jer ne mogu prodati ništa dok ne uđu u proces legalizacije. To je dovelo do stanja u kojem su dokumentacija i usklađenost sa propisima postali jednako važni kao lokacija i kvalitet gradnje ato do sad nije bio slucaj a ponajvise i razloga sto vlasnici takvih nekretnina nijesu trpkeli nikakvu stetu zbog tako upisanih tereta”, naglašava Mišković.

Dodaje i da se najveći pad prometa očekuje se u opštinama sa najvećom koncentracijom bespravne gradnje, prije svega u Podgorici, Budvi, Baru, Ulcinju, Tivtu, Herceg Novom ali i Zabljaku, a u manjoj mjeri i u ostalim turističkim opštinama gdje je veliki broj objekata građen bez potrebnih dozvola.

“Najviše će biti pogođeni manji apart-hoteli, objekti sa nadogradnjama, potkrovljima i etažama građenim bez dozvole, starije porodične kuće bez upotrebne dozvole i veliki broj turističkih apartmana koji nisu bili uredno evidentirani”, kaže Mišković.

Zakon je, kako naveo, već doveo do rasta cijena legalnih nekretnina, posebno u primorskim i turističkim zonama.

“Kako je ponuda “čistih” objekata sada manja, a interes domaćih i stranih kupaca ostaje stabilan, cijene uredno dokumentovanih stanova i kuća imaju jasan uzlazni trend. Očekivano je da će se taj trend nastaviti dok se veći broj bespravnih objekata ne uvede u legalan tok”, mišljenja je Mišković i dodaje da postoji rizik djelimičnog “zamrzavanja” dijela tržišta, posebno u turističkim opštinama, jer postupci legalizacije nijesu brzi, a bez njih se promet ne može odvijati.

Ipak, kako kaže.,tržište kao cjelina ne miruje – dio koji obuhvata legalne nekretnine funkcioniše normalno, a u nekim oblastima čak pokazuje rast.

“Sve ovo pokazuje da će zakon kratkoročno izazvati usporavanje i pritisak na dio tržišta, ali srednjoročno vodi ka uređenijem i sigurnijem stanju u kojem pravna čistoća nekretnine postaje ključni faktor”, zakjučuje Mišković.

Bankar